Dohoda o zvyšování nájemného; inflační doložka; podstatná změna okolností; změna výše nájemného; náklady řízení; tarifní hodnota, § 1765 zák. č. 89/2012 Sb., § 1766 zák. č. 89/2012 Sb., § 2248 zák. č. 89/2012 Sb., § 2249 zák. č. 89/2012 Sb.

13. 3. 2020

Dojde-li k podstatné změně okolností, z nichž strany vycházely při uzavření dohody o zvyšování nájemného (§ 2248 o. z.), kterou nemohly rozumně předvídat, a výše nájemného stanoveného podle této dohody bude zjevně nespravedlivá, může se pronajímatel domáhat zvýšení nájemného postupem podle § 2249 o. z.

Dohodou o zvyšování nájemného je i tzv. inflační doložka.

(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.1670.2018.1)

Anotace
Odvolací soud potvrdil výrok rozsudku soudu prvního stupně, jímž zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení obvyklé výše nájemného za užívání bytu. Žalobkyně je vlastníkem bytu, který žalovaný užívá na základě smlouvy o nájmu sjednaného na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno smluvní, neregulované, s tím, že pronajímatel je oprávněn jednou za 3 roky nájemné zvýšit o tolik, kolik činí roční míra inflace za uplynulý kalendářní rok. Nájemné k datu 1. 12. 2015 činilo 4 545 Kč měsíčně. Dopisem ze dne 22. 12. 2015 žalobkyně navrhla zvýšení nájemného na 11 500 Kč měsíčně a poučila žalovaného, že v případě jeho nesouhlasu podá žalobu na určení výše obvyklého nájemného. Žalovaný jí sdělil nesouhlas s navrhovaným zvýšením. Odvolací soud měl za to, že podle § 2249 o. z. může soud přistoupit k určení výše obvyklého nájemného jen za předpokladu, že se smluvní strany na zvyšování nájemného v nájemní smlouvě nedohodly. Tento předpoklad však v dané věci splněn nebyl, neboť inflační doložku je třeba považovat za dohodu o zvyšování nájemného a žalobkyně tak není k podání žaloby aktivně legitimována. Za nedůvodnou považoval námitku žalobkyně, že v projednávané věci je nutné vycházet z obecné úpravy § 1765 o. z., neboť toto ustanovení lze použít pouze na změny okolností v době uzavření smlouvy nepředvídatelné; nárůst tržního nájemného však za takovou okolnost považovat nelze, jelikož jeho výše se v čase v závislosti na ekonomických podmínkách mění. Nadto obecná úprava uvedená v § 1765 o. z. se v případě nájmu neuplatní, když je třeba vycházet ze speciální úpravy obsažené v § 2249 o. z. Při stanovení výše nákladů soudního řízení odvolací soud postupoval podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“). Neztotožnil se přitom s postupem soudu prvního stupně, který při určení výše náhrady nákladů vyšel z tarifní hodnoty ve výši 690 000 Kč, tedy z pětinásobku požadovaného ročního nájemného. Za správnou považoval tarifní hodnotu ve výši 417 300 Kč, představující pětinásobek požadovaného ročního navýšení nájemného, tj. rozdílu částky 11 500 Kč a 4 545 Kč (§ 8 odst. 2 AT); ve výroku o nákladech řízení před soudem prvního stupně proto změnil výši přiznaných nákladů řízení.

Nejvyšší soud se na základě podaného dovolání musel vypořádat s otázkou, zda lze za dohodu o zvyšování nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z. považovat smluvní ujednání o inflační doložce ve smlouvě o nájmu uzavřené za účinnosti obč. zák. a zda se lze domáhat stanovení obvyklého nájemného u soudu, jestliže způsob zvyšování nájemného sjednaný ve smlouvě o nájmu neodpovídá obvyklému nájemnému. Při rozhodování o nákladech řízení se pak odvolací soud při určení sazby odměny za jeden úkon právní služby odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu.

(Rozhodnutí bylo schváleno k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek na poradě občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu dne 11. 12. 2019, uveřejněno ve sbírce pod č. 19/2020) .